Wohnen

Egal, ob ein Zimmer in einer WG oder eine eigene Wohnung: Miete und Nebenkosten sollten 25% des Einkommens nicht übersteigen. Verdienst du zum Beispiel CHF 3'600.00 pro Monat, so sollte die Miete inklusive Nebenkosten nicht mehr als CHF 900.00 betragen.

Im Mietvertrag werden Höhe von Miete und Nebenkosten, Kündigungsfristen, Kündigungstermine und allgemeine Vertragsbedingungen geregelt. Der Mietvertrag enthält auch die Hausordnung. Sind keine Nebenkosten erwähnt, wird davon ausgegangen, dass diese im Mietzins inbegriffen sind.

Um einen Mietvertrag abzuschliessen, musst du volljährig sein.

Der Vermieter, die Vermieterin darf verlangen, dass du zahlungsfähig bist. In der Regel ist dies der Fall, wenn du genügend verdienst und keine Einträge im Betreibungsregister hast.

Bist du noch im Studium oder in der Ausbildung, so kann verlangt werden, dass z.B. deine Eltern als Solidarmieter den Mietvertrag mitunterzeichnen und sich verpflichten, die Miete zu bezahlen, falls du dazu nicht in der Lage bist.

Beim Mieterverband findest du viele Musterverträge und auch Musterbriefe rund um das Mietverhältnis.

Bewohnst du regelmässig eine Wohnung oder ein Zimmer und zahlst dafür Miete, ohne dass du dafür einen Vertrag abgeschlossen hast, so bist du Untermieter.

Als Untermieter haftest du gegenüber der Person, die den Mietvertrag abgeschlossen hat. Obwohl ein Untermietvertrag nicht zwingend schriftlich abgeschlossen werden muss, ist es doch empfehlenswert, die wichtigsten Punkte wie Mietzinshöhe, Kündigungsfristen und Haftungsfragen schriftlich festzuhalten.

In den Nebenkosten werden die Auslagen verrechnet, die mit dem Gebrauch der Wohnung oder des Zimmers anfallen. Dazu gehören die Kosten für Heizung und Warmwasser, Beleuchtung der allgemeinen Räume (Treppenhaus, Keller), Entschädigung des Hauswarts, TV- und Radioanschlussgebühren und einiges mehr.

Die einzelnen Nebenkosten sind im Mietvertrag aufgeführt.

Der Vermieter, die Vermieterin kann für die Nebenkosten eine Anzahlung (Akonto) oder eine Pauschale verlangen. Mit den Akontozahlungen werden die Nebenkosten gleichmässig auf das ganze Jahr verteilt.

Manchmal sind die Akontozahlungen der Nebenkosten zu tief angesetzt. Es lohnt sich, bei den Vormietern nachzufragen, wie viel sie für die Nebenkosten bezahlt haben. Um böse Überraschungen zu vermeiden, kannst du die Vermieterin, den Vermieter bitten, die Akontozahlungen höher festzulegen.

Die Nebenkosten werden zusammen mit dem Mietzins bezahlt. Wurde eine Akontozahlung vereinbart, so erhältst du in der Regel jährlich eine Abrechnung über die effektiven Nebenkosten. Die gemachten Anzahlungen werden dabei berücksichtigt. Fallen die Nebenkosten tiefer aus als deine Akontozahlungen, erhältst du Geld zurück. Fallen die Nebenkosten hingegen höher aus, als bereits bezahlt wurde, musst du den Differenzbetrag nachzahlen. Dies passiert gerne im ersten Mietjahr, v.a. wenn du die neue Wohnung im Herbst/Winter beziehst.

Dazu ein kleines Beispiel: Luca und sein Kollege beziehen die Wohnung am 01. Oktober. Die Nebenkosten werden jeweils vom 01.05. des Jahres bis am 30.04. des Folgejahres abgerechnet. In den Wintermonaten fallen hohe Heizkosten an. Luca und sein Kollege erhalten die erste Nebenkostenabrechnung für die Zeit vom 01. Oktober bis am 30. April. Weil diese Zeitspanne v.a. Wintermonate betrifft, reichen die Akontozahlungen nicht aus, um die effektiven Kosten zu decken.

Nebst Mietzins und Nebenkosten fallen weitere Kosten an, die im Budget berücksichtigt werden müssen:

• Strom für Licht und Elektrogeräte in der Wohnung
• Telefon, Internet und Fernsehanschlussgebühren
• Radio- und Fernsehkonzession (Serafe)
• Kehrichtgrundgebühr
• Prämie für die Privathaftpflichtversicherung, welche Schäden am Mietobjekt übernimmt

Viele Vermieter verlangen heute eine Sicherheitsleistung, die sogenannte Mietkaution. Diese darf höchstens 3 Monatsmieten betragen.

Die Kaution wird zu Beginn des Mietantritts auf ein 'Mietzinsdepot' einbezahlt. Die Vermieterin, der Vermieter bestimmt die Bank, bei der das Mietzinsdepot eröffnet wird. Das Konto wird auf den Namen der Mieterin, des Mieters eröffnet. Das Geld bleibt während der gesamten Mietdauer auf dem Konto gesperrt. Keine der Vertragsparteien hat Zugriff auf das Konto.

Wird der Mietvertrag gekündigt, muss die Vermieterin, der Vermieter das Konto freigeben, sobald alle Mietzinse und Nebenkosten beglichen und alle Schäden bezahlt sind. Andernfalls kann der Vermieter, die Vermieterin geltend machen, dass ein Anspruch auf die Sicherheitsleistung besteht.

Ein Beispiel: Im Kanton Bern muss in der Regel die Wohnung in sauberem Zustand abgegeben werden. Ist dies nicht der Fall, so kann eine Nachreinigung verlangt werden. Die Vermieterin kann jemanden mit der Nachreinigung beauftragen und diese Kosten dem Mieter belasten. Wird die Rechnung nicht bezahlt, so kann die Vermieterin die Kosten von der Kaution abziehen. Sind alle Kosten, die im Zusammenhang mit dem Mietverhältnis entstanden sind, beglichen, so wird die Kaution (oder was davon noch übrig ist) freigegeben und dem Mieter ausbezahlt.

Eine Mietkaution von mehreren Monatsmieten ist ein hoher Betrag. Am besten sparst du das Geld, bevor du von zu Hause ausziehst.

Vielleicht helfen deine Eltern oder andere Angehörige und übernehmen die Kaution oder leihen dir das Geld.

Ist es nicht möglich, die Kaution anzusparen, kannst du notfalls den Vermieter, die Vermieterin um Ratenzahlung bitten. In diesem Fall müssen die Raten im Budget berücksichtigt werden.

Verschiedene Versicherungsgesellschaften bieten eine Mietkautionsversicherung an. In diesem Fall wird eine Versicherung in der Höhe der Mietkaution abgeschlossen und dafür eine jährliche Prämie bezahlt. Die Höhe der Prämie ist abhängig von der Höhe der Kaution. Bei einer Kaution von CHF 3'600.00 beträgt die Prämie rund CHF 200.00 im Jahr. Die Prämie ist während der ganzen Laufzeit der Versicherung geschuldet und wird nicht als 'Sparkapital' an die versicherte Kaution angerechnet. Die Versicherung übernimmt jedoch nur eine Bürgschaft und dient der Absicherung der Vermieterin, des Vermieters. Damit der Vertrag gekündigt werden kann, braucht es das Einverständnis der Vermieterin, des Vermieters.

Am Ende der Mietdauer zahlt die Versicherungsgesellschaft die Kosten, die aus der Mietkaution geltend gemacht werden können (also allfällige Ausstände von Mietzinsen, Nebenkosten und Kosten für Schäden, soweit die Privathaftpflichtversicherung nicht dafür aufkommt). Sie stellt diese Kosten danach der versicherten Person in Rechnung, da sie eben nur eine Bürgschaft übernommen hat.

Bei längeren Mietverhältnissen lohnt sich die Versicherung nicht. Du zahlst jährlich eine Prämie und musst am Ende des Mietverhältnisses auch die Kosten übernehmen, die vom Vermieter aus der Kaution geltend gemacht werden. Es empfiehlt sich zudem, vor Abschluss einer Mietkautionsversicherung die allgemeinen Vertragsbedingungen AGB der Versicherungsgesellschaft genau durchzulesen.

Bei der Wohnungsübergabe wird ein Protokoll erstellt, in dem alle Schäden und Abnützungen der Wohnung aufgelistet werden. Dieses Übergabeprotokoll solltest du gut durchlesen und kontrollieren, ob alle vorhandenen Schäden und Mängel darin aufgelistet sind (Kratzer, Löcher im Boden, etc.). Zudem solltest du die Räume in der Wohnung nach weiteren Schäden überprüfen. Schäden, die nicht im Protokoll aufgelistet sind, müssen innert 10 Tagen nach der Wohnungsübergabe schriftlich mit eingeschriebenem Brief der Vermieterin oder dem Vermieter resp. der Verwaltung gemeldet werden. Meldest du diese Schäden nicht, kann es sein, dass du beim Auszug dafür haften musst. Bewahre eine Kopie des Übergabeprotokolls zusammen mit dem Mietvertrag auf. Beim Auszug wird die Wohnung erneut auf Schäden und Mängel überprüft und neu entstandene Schäden werden auf dem Übergabeprotokoll festgehalten. Für die neu entstandenen Schäden musst du aufkommen.

Wenn mehrere Personen den Mietvertrag unterschreiben, sind diese gleichberechtigt und haften gegenüber der Vermieterin oder dem Vermieter für Mietzins, Nebenkosten, Schäden und alle anderen im Mietvertrag getroffenen Vereinbarungen. Ehepaare müssen den Mietvertrag gemeinsam unterschreiben.

Soll eine Wohngemeinschaft gegründet werden, kann auch nur eine Person den Mietvertrag unterzeichnen. Diese haftet dann alleine gegenüber dem Vermieter oder der Vermieterin. Es ist auch möglich, dass zwei Personen den Mietvertrag unterschreiben und mit den restlichen Mitbewohnern einen Untermietvertrag abschliessen.

Alle Mieterinnen und Mieter sind gleichberechtigt. Bei einer Änderung des Mietvertrags muss jede einzelne Person informiert werden.

Wird der Vertrag gekündigt, so muss allen Mieterinnen und Mietern eine Kündigung zugestellt werden. Wollen die Mieter die Wohnung kündigen, so müssen alle die Kündigung unterzeichnen.

Alle Mieter tragen gegenüber der Vermieterin oder dem Vermieter die volle Verantwortung. Forderungen für Mietzins, Nebenkosten und Schäden können bei jeder Person, die den Vertrag unterzeichnet hat, in der vollen Höhe geltend gemacht werden. Einfach zu merken: wer unterschreibt, haftet immer für das Ganze.

Will jemand aus der Wohngemeinschaft ausziehen, also das Vertragsverhältnis kündigen, so müssen alle Mitmieter die Kündigung unterschreiben. Diejenigen, die in der Wohnung verbleiben wollen, müssen einen neuen Mietvertrag abschliessen.

Wird der Vertrag nicht geändert, haftet die Person, die ausgezogen ist, weiter für Mietzins, Nebenkosten und Schäden.

Zieht jemand neu in die Wohngemeinschaft ein, müssen alle damit einverstanden sein.

In diesem Fall trägst du gegenüber dem Vermieter, der Vermieterin die volle Verantwortung.

Änderungen des Mietvertrages werden nur dir mitgeteilt. Auch die Kündigung wird nur dir zugestellt. Kommt es zu Mietzinsausständen, so wird man nur dich mahnen und allenfalls betreiben. Auch für die Kosten der entstandenen Schäden haftest nur du gegenüber dem Vermieter, der Vermieterin.

Es ist deshalb wichtig, mit allen Mitbewohnern einen Untermietvertrag abzuschliessen. Dort regelst du mit deinen Wohnpartnerinnen und Wohnpartnern die Höhe ihres Mietzinsanteils, die Kündigungsfristen und die Haftung für Schäden an der Wohnung.

Kommt es zu einer Mietzinserhöhung, musst du den Untermietern mitteilen, wie viel sie neu an die Miete bezahlen müssen. Du bist verpflichtet, ihnen eine allfällige Kündigung durch den Vermieter rechtzeitig mitzuteilen. Willst du die Wohnung kündigen, so musst du vorab auch den Mitbewohnern rechtzeitig kündigen. Auch wenn ihr Freunde seid, empfiehlt sich, einen Untermietvertrag abzuschliessen, damit es nicht zu Unklarheiten kommt.

Nur Mieter, welche im Hauptmietervertrag aufgeführt sind, haften gegenüber dem Vermieter, der Vermieterin für Schäden.

Wohnst du in einer Wohngemeinschaft mit Untermietern zusammen, so ist es wichtig, dass ein schriftlicher Vertrag abgeschlossen wird.

Dort kann festgehalten werden, in welchem Rahmen jede Person für Mietzins und Schäden gegenüber den Hauptmietern haften.

Wer den Mietvertrag unterzeichnet, muss dafür sorgen, dass die ganze Miete bezahlt wird. Die Miete muss zu Beginn des laufenden Monats bezahlt werden.

Wird die Miete nicht pünktlich bezahlt, so wird in der Regel gemahnt und 30 Tage Zeit gegeben, um die ausstehende Miete zu zahlen. Wird die Miete auch dann nicht bezahlt, so kann der Vertrag mit einer Frist von 30 Tagen auf das Ende eines Monats gekündigt werden (ein Beispiel: die Miete für März wird nicht bezahlt. Die Vermieterin mahnt am 1. April und setzt eine Frist von 30 Tagen an. Wird die Miete nicht bis am 1. Mai bezahlt, so trifft Ende Mai die Kündigung ein und die Mieter müssen die Wohnung per Ende Juni verlassen).

Wird der Mietvertrag gekündigt, dann müssen auch die Untermieter die Wohnung verlassen.

Um die ausstehende Miete zu decken, können Vermieterinnnen und Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses auf die Mietkaution zurückgreifen.

Der Verlust der Wohnung ist einschneidend. Die Miete sollte deshalb stets pünktlich bezahlt werden, am besten mit einem Dauerauftrag. Bei Zahlungsschwierigkeiten sollte sofort mit der Vermieterin, dem Vermieter Kontakt aufgenommen und eine Abzahlungsvereinbarung getroffen werden.

Die Kündigungsfrist ist im Mietvertrag geregelt und muss eingehalten werden. Sie beträgt in der Regel 3 Monate. Manchmal ist eine Kündigung nur auf die ortsüblichen Termine möglich. Die Informationen dazu stehen im Mietvertrag. Eine Kündigung auf den 31. Dezember ist in der Regel nicht möglich.

Das Kündigungsschreiben musst du eingeschrieben an den Vermieter schicken. Alle im Mietvertrag aufgeführten Personen müssen die Kündigung unterschreiben. Die Kündigung muss spätestens am letzten Tag des Monats vor Beginn der Kündigungsfrist beim Vermieter, bei der Vermieterin resp. der Liegenschaftsverwaltung eingetroffen sein. Willst du z.B. am 30. Juli ausziehen, dann muss die Kündigung spätestens am 30. April bei der vermietenden Partei eingetroffen sein.

Du kannst auch vorzeitig kündigen. Siehe dazu die Bemerkungen unten.

Ist das Angebot an freien Wohnungen knapp, wird kaum zuerst der bestehende Mietvertrag gekündigt, bevor eine neue Wohnung gefunden ist. Hast du  eine neue Wohnung gefunden, kannst du den Mietvertrag deshalb vorzeitig kündigen. In diesem Fall beträgt die Kündigungsfrist 30 Tage auf Ende eines Monats. Zusätzlich zur Kündigung musst du einen Nachmieter vorschlagen. Den Nachmieter musst du selber suchen. Die neue Mieterschaft muss bereit sein, den Mietvertrag zu den bestehenden Bedingungen zu übernehmen. Sie muss zudem zahlungsfähig und zumutbar sein. Das heisst, der Nachmieter muss die Miete bezahlen können und sollte keine Einträge im Betreibungsregister haben. Damit es nicht zu bösen Überraschungen kommt, ist es besser, wenn du diese Fragen vorab klärst. Zumutbar gilt eine Nachmieterschaft, wenn sie gut ins Haus und in die Wohnung passt. Wenn du z.B. für deine 2-Zimmer-Wohnung eine 5-köpfige Familie als Nachmieter vorschlägst, so ist dies nicht zumutbar und der Vermieter, die Vermieterin darf die Nachmieterschaft ablehnen.

Am besten schlägst du mehrere Nachmieter zur Auswahl vor. Du musst dem Vermieter, der Vermieterin genügend Zeit lassen, um einen neuen Mietvertrag abschliessen zu können.

Wird die Nachmieterschaft zu Recht abgelehnt, so haftest du für die Miete bis zur ordentlichen Kündigung.

Das Merkblatt für Mieterinnen und Mieter hilft dir bei vielen Fragen rund um das Mietverhältnis weiter. Hast du Probleme mit der Vermieterin, dem Vermieter oder mit der Liegenschafts-Verwaltung, dann hol dir Hilfe in deinem Freundes- und Bekanntenkreis, denn viele haben als Mieterinnen und Mieter Erfahrung. Falls sie nicht weiterhelfen können, kannst du dich an die kantonale Schlichtungsstelle wenden (im Kanton Bern ist dies das Regionalgericht deiner Region) oder an den Mieterverband.